PETIT DICTIONNAIRE DU VIAGER

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VIAGER LIBRE :

C'est la Vente en viager d'un bien immobilier mais l'acheteur poura immédiatement disposer de son bien et y habiter le cas échéant. Le vendeur tout comme dans la vente viagère classique touchera un bouquet payé au vendeur directement et une rente viagère payée régulièrement.
Avantage pour le vendeur du viager : Le viager libre lui procure des avantages fiscaux importants en comparaison aux revenus locatifs qu'il aurait pu en tirer.
Avantage pour l'acheteur en viager libre: Jouissance immédiate du logement acquis en viager libre et pas besoin de passer par les circuits longs et coûteux du crédit immobilier classique.

VIAGER OCCUPÉ :

La Vente d'un bien immobilier en viager occupé est caractérisé par le fait que le vendeur utilise et habite les lieux. Le vendeur en viager occupé perçoit le bouquet et régulierement (mensuellement ou trimestriellement ) la rente viagère.
Avantage pour le vendeur du viager occupé: Le vendeur en viager occupé continue à habiter bien et reçoit des revenus supplémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable de plus l'acheteur du bien en viager occupé doit prendre à sa charge les gros travaux d'entretien de l'immeuble vendu en viager.

 

ESPÉRANCE DE VIE du VIAGER :

C'est une donné chiffrée qui est obtenue à partir de tables de mortatilité qui permet de calculer le bouquet du viager et surtout la rente viagère qui sera versée par l'acheteur débirentier du viager au vendeur crédirentier du viager.

TAUX DE RENTE :

Le taux de rente du viager retenu détermine le montant de la rente viagère annuelle.

BOUQUET du VIAGER :

C'est le montant qui au moment de la vente en viager est payé au comptant au vendeur par l'acheteur du Viager. le bouquet du viager est librement fixé.

RENTE VIAGÈRE :

La rente viagère est la somme payée régulièrement mais en général mensuellement par l'acheteur du viager.

NUE -PROPRIÉTÉ du VIAGER :

Lors de la vente du viager occupé l'acheteur du viager ne pouvant utiliser ou habiter le viager achète donc la nue-propriété ce qui lui garanti d'avoir plus tard la pleine propriété.

RENTE VIAGERE CERTAINE :

Le versement régulier de la rente viagère peut par le contrat du viager être limitée dans le temps. On parle de rente viagère certaine car cette rente viagère devra être payée sur une durée certaine et connue d'avance, de plus si le vendeur décède avant le terme de la rente viagère certaine alors l'acheteur devra continuer à payer les rentes viagère au héritiers du vendeur.

CLAUSE RÉSOLUTOIRE DU VIAGER :

Dans le contrat du viager la clause résolutoire permet de demander en justice la résolution de la vente en cas de non paiement de la rente.
C'est une garantie que le vendeur ne sera pas lésé de son bien au cas ou l'acheteur n'effectue pas les payements de la rente viagère régulièrement. Le vendeur récupère alors la pleine propriété de son bien et en plus il ne doit pas rendre ni le bouquet du viager qu'il à déjà touché ni les rentes viagères qu'il à déjà perçu.

 

PRIVILÈGE DU VENDEUR EN VIAGER :

C'est une garantie qui permet au vendeur du viager de faire saisir l'immeuble en viager et de le vendre pour obtenir un capital permettant d'assurer le paiement de la rente viagère . Ce privilège permet en cas de vente de l'immeuble en viager par l'acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de l'acheteur initial du viager.

CRÉDIRENTIER du VIAGER :

Le vendeur d'un viager est aussi appelé crédirentier du viager.

DÉBIRENTIER du VIAGER :

l'acheteur d'un viager est aussi appelé débirentier du viager.

ACTE AUTHENTIQUE DU VIAGER :

Comme pour toute transaction immobilière l'acte de vente devra être établi par devant un notaire ce qui en garanti son authenticité.

INDEXATION du CONTRAT DU VIAGER :

C'est le processus qui permet de garder la valeur de la rente en fonction de l'évolution du coût de la vie.

CALCULS DU VIAGERS :

En fonction de la valeur estimée du bien vendu en viager les calculs sont fait pour établir la valeur du bouquet de Viager et le montant de la rente viagère. Pour cela on tient compte des paramètres suivants:

  • l'espérance de vie du vendeur en viager ( 1 tête ou 2 têtes )
  • la valeur de la nue propriété du bien vendu en viager
  • le taux d'entretien (état général du bien vendu en viager)
  • le taux de rente appliqué au capital à amortir
  • la valeur locative du bien vendu en viager.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION :

C'est le droit lors d'une vente en viager occupé d'utiliser et d'habiter le lieux par le vendeur du viager.

COMPROMIS DE VENTE :

Dans le cadre du viager le compromis de vente en viager précise tout les paramètres qui seront repris plus tard dans l'acte notarié de la vente en viager.

A

Achat en indivision: L'achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d'acquérir ensemble un bien immobilier (ex.: Concubins). Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.


Acompte: Somme versée par l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Elle engage définitivement l'acquéreur et représente généralement 10% du prix global du bien immobilier. Si la vente n'est pas menée à son terme, le vendeur est en droit de récupérer cette somme. Une seule exception : si l'acquéreur fait valoir la non-réalisation d'une condition suspensive prévue dans le compromis de vente, il peut récupérer son acompte.


Acte notarié: C'est un acte signé devant notaire, dit acte authentique. Par exemple, la promesse de vente ou l'acte de vente peuvent constituer des actes notariés.


Acte sous seing privé: Acte rédigé et signé par les parties ne nécessitant pas l'intervention d’un officier public (Notaire, huissier de justice).


Acte de vente: Contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire. Il peut être appelé acte authentique car celui-ci est réalisé devant notaire. La signature de cet acte entraîne ce que l'on appelle les "Frais de notaire" incluant les droits de mutation et les honoraires du notaire.


Administrateur: Ce professionnel de l'immobilier, également appelé gérant d'immeubles, effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires (particuliers ou sociétés) recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers et des charges, entretien et réparations, ... 


Arrhes: Il s'agit de la somme d'argent que l'acheteur verse au vendeur au moment de la conclusion d'un contrat de vente.


Avantage fiscal: L'acquisition d'un bien immobilier comme certains types de travaux peuvent faire l'objet d'une réduction de l'impôt sur le revenu, de déductions ou d'abattements sur le revenu imposable. Toutes ces dispositions sont inscrites chaque année dans la nouvelle Loi de finances. Pour plus de détails sur les dispositions en cours, consultez nos Fiches pratiques > Boîte à outils ou renseignez-vous auprès de votre Centre des impôts.


Avenant: Désigne un acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties. Il permet de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.


Ayant droit: Désigne une personne (physique ou morale)  qui détient elle-même les droits ou qui est en droit de faire faire valoir une propriété  droit qu'il détient d'une autre personne (physique ou morale) .


B

Bail d'habitation: Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois. ou inférieur  sous certaines conditions.


Bien immobilier: Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce, terrains.


C

Cadastre: Registre public et documents administratifs (plan parcellaire, état de section et matrice cadastrale) permettant d’identifier les propriétés en présence dans une commune . Ces documents peuvent être consultés en Mairie. Ils permettent de déterminer la valeur locative d'un biens fonciers, valeur sur laquelle repose le calcul des impôts locaux.


Caution: Engagement par lequel un tiers accepte de garantir le paiement d'une dette. La caution peut être demandée dans le cas d'un prêt immobilier ou d'une location (cf. Zoom sur la caution solidaire > Louer): Dans le cadre d'un prêt immobilier, le cautionnaire s'engage  à assumer et régler le solde des sommes empruntées par le cautionné en cas  de défaillance de celui-ci.


Cession: Passation d'un bien immobilier à titre gratuit (donation) ou onéreuse (vente). 


Compromis de vente: Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un officier ministériel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.


Contrat de location: Contrat par lequel on cède la jouissance d'un bien pour un temps et à un prix déterminé. Certains baux sont soumis à des conditions particulières. D'autres relèvent de la volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil.


Crédit immobilierPrêt d’argent consenti pour un achat immobilier. .

D

Débours: Dépenses acquitées par un notaire, avocat ou huissier de justice pour le compte de son client pour rémunérer les acteurs participant à la réalisation d'un acte (conservateur des hypothèques, géomètre, ...).


Délai de réflexion: Depuis la loi Scrivener complétée par la loi Neiertz, les emprunteurs non professionnels ont un délai de réflexion de 10 jours après la réception de l'offre de prêt pour donner leur accord.


Délai de renonciation: Toute personne ayant signé un contrat d'achat, de vente ou de location, dans le cadre d'un démarchage à domicile bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours pendant lequel elle peut faire savoir par L.R.A.R. qu'elle se rétracte sans avoir à verser aucune indemnité financière.


Délai de rétractation: Depuis la loi Neiertz, les acquéreurs de logements neufs bénéficient d'un délai de 7 jours pour annuler tout contrat de réservation signé ou avant contrat réalisé sous seing privé. Cette faculté de rétractation ne s'applique qu'aux contrats préliminaires et ne peut s'appliquer aux contrats définitifs.


Domotique: Ensemble des techniques et des études visant à intégrer à l'habitat des automatismes en matière de sécurité, de gestion de l'énergie, de communication, ... 


Droit de préemption: C'est un droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre acquéreur, aux conditions et au prix fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire.


Droits de mutation: Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et de l'ensemble des collectivités locales lors d'une mutation d'un bien immobilier, c'est-à-dire sa vente.


Droits de succession: Impôt proportionnel acquitté par le(s) héritier(s) dans le cadre d'une succession.

E

Échéancier: Document permettant de connaître le montant mensuel exact de paiement et la date des échéances. L'échéancier s'applique pour le règlement d'appel de fonds et pour le remboursement d'un prêt. Il est obligatoire dans l'établissement d'une offre de prêt. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, cet échéancier est actualisé à chaque évolution du taux ou de la mensualité en fonction des conditions particulières propres au prêt souscrit.


Épargne logement: Ce terme désigne un principe : vous versez de l'argent sur un compte qui rapporte des intérêts. Cet argent vous permet ensuite d'obtenir un prêt immobilier à un taux fixé à l'avance.


État des lieux : Document établissant un constat de l'état des lieux d'un local lors de la remise des clés (entrée dans les lieux), et, lors de la restitution du local (sortie des lieux) . Il peut être établi devant huissier ou de manière contradictoire entre les parties concernées.                         

F

Foyer fiscal: Désigne le nombre de personne(s) figurant sur la même feuille de déclaration de revenus d'un contribuable.

Frais de dossier: Frais engendrés par l'étude et la mise en place d'un crédit immobilier. Ce montant est variable et reste négociable.


Frais de notaire :Ce sont des frais obligatoires lors d'une transaction immobilière. Ces frais se répartissent en trois postes : les taxes versées au Trésor Public, les émoluments du notaire et diverses autres dépenses notamment les débours.


Franchise: L'emprunteur ne paie ni le capital ni les intérêts pendant une periode donnée.

G

Garantie: C'est ce qui assure l'exécution et le respect des termes du contrat. 


Garantie biennale: C'est la responsabilité du constructeur du bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de leur support (portes intérieures, revêtements, ...).


Garantie de parfait achèvement: Engagement du constructeur de réparer les malfaçons  (ou désordres) constatés lors de la réception ou notifiés par écrit durant ce délai. Elle assure également  à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.


Garantie décennale: Pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidité des ouvrages construits; qui les rendent "impropres à leur destination", ou affectant un élément d'équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l'ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs, les planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage, ...

H

Hypothèque: Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit d'un créancier pour garantir le paiement de sa créance.

I

Indivision: Un lot peut appartenir en indivision à plusieurs personnes qui ont sur lui des droits identiques. Cette situation peut intervenir à la suite d'un décès. Les héritiers devenant propriétaires d'un bien à parts égales jusqu'au partage. Les indivisaires sont représentés par un mandataire qui peut être ou non l'un d'entre eux, désigné d'un commun accord.


Intérêts intercalaires: Intérêts correspondant aux sommes débloquées dans le cadre d'une V.E.F.A. Ces intérêt sont dans certaines condition reportables jusqu'à la livraison du bien achevé.


Intérêts de retard: Sommes versées en cas d'impayé ou de retard.                


Investissement locatif: Se dit d'un achat immobilier destiné à être mis en location. 

J

Jouissance: Libre disposition d'un bien immobilier ou de perception de loyers.

L

Location meublée: Elle concerne les logements loués avec mobilier "suffisant à la vie quotidienne       courante" comme entendue par la loi. 

Lotissement: Opération visant à diviser une propriété foncière en vue de l'implantation de plusieurs terrains pour y construire plusieurs bâtiments.

M

Mainlevée: Acte authentique rédigé devant notaire qui arrête les effets d'une saisie, d'une opposition ou d'une hypothèque.


Maître d'œuvre: Professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, entreprise, responsable de chantier...) qui dirige les travaux de construction.


Maître d'ouvrage: Personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction ou les travaux sont exécutés. 

Mandat: Acte par lequel une personne (le mandant), donne à une autre (le mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location, ... Il est fait obligation aux agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.


Mise en demeure: Rappel adressé par acte d'huissier ou L.R.A.R lettre à un débiteur défaillant, lui ordonnant d'exécuter son obligation dans un délai déterminé, faute de quoi une procédure sera engagée à son encontre.

Multipropriété ou"Time shared": Statut qui fait de l'acquéreur le détenteur de parts d'une société civile immobilière. Dans ce cadre, l'acquéreur dispose de la jouissance d'un bien pendant une période déterminée de l'année.


Mutation à titre gratuit: Transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation, d'une succession, d'un partage de succession ou de communauté conjugale. Elle n'est pas assujettie à l'impôt sur les plus-values immobilières.


Mutation à titre onéreux: Transfert de la propriété d'un bien immobilier moyennant une transaction financière. Elle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.

N

Nantissement: Contrat par lequel le débiteur remet un bien (bien immobilier ou mobilier) à son créancier pour garantir sa dette. Le débiteur n'est pas dépossédé de son bien mais ne peut plus en disposer.


Notaire: Officier public nommé par l'Etat pour établir et conserver les actes auxquels les parties veulent ou doivent conférer l'authenticité. Les notaires exercent leurs fonctions sous le contrôle des magistrats du parquet.


Nue-propriété: Désigne le fait de posséder les murs d'un bien. Par opposition, l'usufruit constitue la jouissance d'un logement ou de son produit locatif. C'est  le partage résultant du démembrement de propriété qui distingue la nue-propriété et l'usufruit.

P

Patrimoine immobilier: C'est l'ensemble des biens immobiliers que vous possédez à une date donnée. Sont compris comme biens immobiliers, les constructions, les appartements en copropriété, les terrains à bâtir, les forêts, les champs et les plantations agricoles.


Plus-value: Appréciation, à la hausse, de la valeur vénale d'un bien. La résidence principale est exonérée de l'imposition sur les plus-values.

Préavis: Acte unilatéral préalable à la rupture d'un contrat.

Prêt amortissable: Prêt dont chaque mensualité est composée d'une part d'intérêts et d'une part de capital. A mesure que vous avancez dans le remboursement de votre prêt, la part de capital augmente en proportion que celle des intérêts diminue. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, cette règle demeure mais est sujette à évolution des taux. 


Prêt in fine : Prêt dont chaque mensualité est exclusivement composée d'intérêts. Le capital emprunté et parfois majoré de quelques pour cents est du in fine, à la fin. Afin de ce garantir le paiement du capital, l'établissement opte au choix pour un nantissement de compte type "Assurance-vie" , "Titres" ou "Capitalisation". Le montant crédité sur le compte sélectionné est à la libre appréciation de l'organisme prêteur. 


Prêt-relais: C'est un crédit accordé pour permettre d'acheter un bien immobilier avant même d'avoir réussi à vendre le bien immobilier dont le produit est destiné à acheter ce bien. Il faut s'entourer d'un maximum de précautions avant de contracter ce genre de crédit. 


Privilège de prêteur de deniers (P.P.D): C'est une sorte de caution qui garantit au prêteur le remboursement de la dette sur le bien acheté en cas de défaillance de l'emprunteur. Le P.P.D est inconciliable avec une V.E.F.A.


Promesse de vente: Avant contrat de vente signé par le vendeur et l'acquéreur. Deux types de promesses de vente prévalent : la promesse de vente unilatérale qui n'engage que le vendeur pendant une période de temps donnée et la promesse de vente bilatérale (ou synallagmatique) qui engage les deux parties du contrat. En général, l'acquéreur verse un acompte (souvent 10% du prix de vente) au moment de la signature de la promesse de vente.


Promoteur: Professionnel de la construction immobilière. Il prend en charge la construction d'immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété.

Q

Quittance: Justificatif envoyé au locataire par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses charges.

Quotité: Quote-part répartie entre co-emprunteurs ou  indivisionnaires

R

Remboursement anticipé: Vous avez la possibilité de rembourser une partie ou l'intégralité d'un prêt avant le terme prévu. Toutefois, cette possibilité peut s'accompagner de pénalités financières.


Rentabilité : C'est le rapport existant entre les sommes engagées dans l'achat et l'entretien d'un bien immobilier et les loyers encaissés pour ce même bien.


Résiliation : Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, d'assurance des locaux loués. Revenus foncier : Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.


S

Saisie : Procédure qui consiste à immobiliser des biens immobiliers (ou mobiliers) qui deviennent incessibles et insaisissables. La saisie est précédée d'un commandement de payer délivré par huissier.


S.C.I. : Société civile immobilière. La Société Civile Immobilière est une société civile ayant une activité immobilière. Elles sont fréquemment constituées pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier.


S.C.P.I. : Société civile de placement immobilier . Ce sont des sociétés d'investissement collectif qui ont pour but d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts de SCPI dans le public.


S.H.O.B. : Surface hors oeuvre brute . La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses (Source : CIRA, centres interministériels de renseignements administratifs).


S.H.O.N. : Surface hors oeuvre nette : C'est la surface de plancher d'une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules…

T

Taux d'endettement : Utilisé notamment par les banques, il s'obtient en divisant le montant des remboursements de vos prêts (de tout type : consommation, habitat...) par le montant de vos revenus.


Taux d'intérêt : Il représente la rémunération d'un prêt. Il existe de nombreux taux d'intérêt en fonction des marchés, des prêteurs et de la durée Taux fixe : Qui ne subit aucune variation durant toute la durée du prêt.


Taux révisable/variable capé : C'est un taux révisable qui ne peut pas dépasser un plafond fixé à l'avance (appelé cap).


Taux révisable/variable : Qui subit des variations/. Ce taux d'intérêt est indexé sur un indice de référence dumarché monétaire à cours terme qui évolue en fonction de facteurs économiques et financiers.


T.E.G : C'est le taux effectif global qui intègre tous les frais du crédit : la rémunération du prêt proprement dite, les frais divers , les commissions de la banque et l'assurance décès. C'est sa valeur qu'il faut prendre en compte pour comparer les taux offerts par les banques pour votre emprunt immobilier. En règle générale, les organismes financiers qui vendent du crédit annoncent un taux d'intérêt hors assurance. Le TEG prend en compte cette dernière.

U

Usufruit : droit de jouir d'une chose et de disposer "des fruits" (du bien) mais non de la vendre ou de la donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.

V

Valeur locative : contrepartie financière annuelle versée pour l'utilisation d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Cette valeur correspond à un loyer de marché aux conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et pour une région donnée.


Valeur vénale : valeur marchande d'un bien immobilier. Cette valeur est obtenue à un moment donné et dans les libres conditions de la loi de l'offre et de la demande.


V.E.F.A : Vente en Etat Futur d'Achévement. Cette vente dite souvent « sur plan » rend l'acquéreur propriétaire des sols, des constructions existantes et à venir jusqu'à achèvement de son bien.


Viager : Transfert d'un bien à un tiers (le débirentier), qui verse, en contrepartie, au vendeur (le crédirentier) une rente jusqu'à son décès. Le débirentier s'acquitte d'un premier versement (le bouquet).


Vice : C'est un défaut qui altère la construction, et qui peut être soit apparent soit caché. Vice caché : C'est un défaut de conformité constaté sur un édifice qui n'apparaît pas lors de la réception des travaux.

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