Barème Usufruit 2025 - Calcul par Âge
Le barème usufruit (article 669 du CGI) définit la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. À 70 ans, l'usufruit vaut 40% du bien et la nue-propriété 60%. Ce barème est utilisé pour les donations, successions et ventes en viager au Luxembourg.
Tableau Barème Usufruit 2025
Barème fiscal officiel (article 669 CGI) applicable au Luxembourg
| Âge de l'usufruitier | Usufruit (%) | Nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Source et Validité
Ce barème est issu de l'article 669 du Code Général des Impôts français, également applicable au Luxembourg pour les opérations de démembrement immobilier. Il est stable depuis plusieurs décennies et sert de référence pour toutes les opérations patrimoniales.
Comment Calculer l'Usufruit en 5 Étapes
Déterminer la valeur vénale du bien
Estimez la valeur de marché du bien immobilier (valeur libre). Faites appel à un expert agréé si nécessaire. Cette valeur sert de base à tous les calculs.
Exemple : Appartement Luxembourg-Ville estimé à 600 000 €
Identifier l'âge de l'usufruitier
Notez l'âge exact de l'usufruitier au jour de l'opération (vente, donation). C'est cet âge qui détermine le coefficient applicable.
Exemple : Vendeur âgé de 74 ans → tranche 71-80 ans
Trouver le coefficient dans le barème
Consultez le tableau ci-dessus pour trouver le pourcentage d'usufruit et de nue-propriété correspondant à l'âge.
Exemple : 74 ans → Usufruit 30% / Nue-propriété 70%
Calculer la valeur de l'usufruit
Multipliez la valeur vénale par le pourcentage d'usufruit.
Exemple : 600 000 € × 30% = 180 000 € (valeur usufruit)
Calculer la valeur de la nue-propriété
Soustrayez l'usufruit de la valeur vénale, ou multipliez directement par le pourcentage de nue-propriété.
Exemple : 600 000 € × 70% = 420 000 € (valeur nue-propriété)
Exemples de Calcul Concrets
Exemple 1 : 65 ans
61-70 ansExemple 2 : 72 ans
71-80 ansExemple 3 : 78 ans
71-80 ansExemple 4 : 82 ans
81-90 ansApplication au Viager Occupé
En viager occupé, le barème usufruit sert à calculer la décote d'occupation. Le vendeur conservant l'usufruit (ou le DUH), l'acheteur ne paie que la nue-propriété.
Exemple : Viager occupé à 75 ans
Valeur libre du bien
500 000 €
Décote occupation (usufruit 30%)
- 150 000 €
Valeur occupée (nue-propriété)
350 000 €
Se répartit en
Bouquet + Rente viagère
Questions Fréquentes
Quel est le barème usufruit pour une personne de 75 ans ?
Selon le barème fiscal (article 669 CGI), une personne entre 71 et 80 ans a un usufruit évalué à 30% de la valeur du bien. La nue-propriété représente donc 70%. Pour un bien de 500 000 €, l'usufruit vaut 150 000 € et la nue-propriété 350 000 €.
Le barème usufruit est-il le même pour un homme et une femme ?
Le barème fiscal de l'article 669 CGI est identique pour les hommes et les femmes. Il se base uniquement sur l'âge. Cependant, pour les calculs actuariels de rente viagère, l'espérance de vie (différente selon le sexe) est prise en compte.
Quand utilise-t-on le barème usufruit ?
Le barème usufruit est utilisé pour les donations en nue-propriété, les successions, les ventes en viager occupé, et toute opération de démembrement immobilier. Il permet de calculer les droits de mutation et la répartition de valeur entre usufruitier et nu-propriétaire.
Le barème usufruit change-t-il chaque année ?
Non, le barème fiscal de l'article 669 CGI est stable depuis plusieurs décennies. Il n'est pas mis à jour annuellement contrairement aux tables de mortalité utilisées pour le calcul des rentes viagères.
Peut-on utiliser un autre barème que l'article 669 CGI ?
Le barème de l'article 669 CGI est le barème de référence pour l'administration fiscale. Pour des évaluations économiques (rentes viagères), on peut utiliser des barèmes actuariels plus précis basés sur les tables de mortalité.
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